Chọn gói vay nào khi mua căn hộ của bạn?

Trừ khi bạn thuộc số ít người mua nhà có tích lũy lớn, được thừa kế, trúng số, vừa gia nhập giới người giàu, bạn đều cần một khoản vay. Bước quen thuộc nhất và đau đầu nhất có lẽ là thuyết phục ngân hàng giao cho bạn hàng tỷ đồng. Bạn giải quyết vấn đề này như thế nào?

Tham khảo ngay từng bước chỉ dẫn của chúng tôi bằng các câu hỏi bạn cần phân tích như sau:

Bạn nên làm việc với ngân hàng hay với một người môi giới?

Phần lớn người mua nhà vay mua trực tiếp từ ngân hàng – thông thường là ở nơi mà họ có tài khoản tiết kiệm hoặc tín dụng đầu tiên. Nhưng đó không phải là lựa chọn tốt nhất và duy nhất của bạn. Mua nhà với những người cho vay khác nhau sẽ giúp bạn có được thỏa thuận vay tốt hơn (điển hình là các khoản vay lãi suất thấp hơn).

Hoặc bạn có thể thuê một chuyên gia - một người môi giới.

Những người môi giới làm việc trực tiếp với người cho vay để thỏa thuận các điều khoản và quyết định khoản nợ tốt nhất, phù hợp nhất cho bạn, về nhu cầu, thu nhập, khoản tiết kiệm, các tình trạng tài chính khác. Ví dụ, những người mua nhà lần đầu vừa có được một công việc tốt hơn hoặc vừa được tăng lương, điều này khiến bạn có “năng lực mua” lớn hơn nhưng lại không được thể hiện trong các tài liệu chứng minh thuế hai năm gần nhất.

Điểm trừ là, môi giới sẽ thu một khoản phí, thông thường là từ 1%-2% chi phí của khoản vay. Một số nhận khoản phí này từ người cho vay, một số sẽ nhận từ người đi vay. Trong trường hợp tình trạng tài chính của bạn phức tạp và bạn thiếu thời gian tự nghiên cứu, việc trả tiền thuê người môi giới sẽ là một lựa chọn thông minh.

Bạn sẽ sống bao lâu ở căn hộ đó?

Với hầu hết mọi người, bạn sẽ phải chọn giữa hai loại nợ: nợ lãi suất cố định và nợ lãi linh hoạt. Đúng với tên gọi, khoản vay lãi suất cố định là khoản vay mà người mua nhà phải trả mức lãi vay như nhau trong suốt thời gian vay. Một số ngân hàng có mức lãi suất cố định trong giai đoạn đầu (thường là 5 năm), sau đó được điều chỉnh định kỳ (thường là 1 năm) để phù hợp với tình hình thị trường – nghĩa là khoản vay của bạn cũng sẽ bị điều chỉnh lên xuống.

Nếu bạn thích những khoản vay dễ dự đoán hoặc bạn có kế hoạch cư trú ở đây hơn 10 năm, khoản vay lãi cố định sẽ tốt hơn. Điều này đặc biệt đúng với thị trường hiện nay, khi mà mức lãi suất đang thấp. Khi đó, mức lãi suất sẽ duy trì ổn định, bất chấp mọi điều kiện từ thị trường.

Bạn có thể trả bao nhiêu hàng tháng?

Các khoản vay thường có hai thời hạn: 15 và 30 năm. Khoản nợ 15 năm có mức lãi suất thấp hơn nhưng khoản phải trả hàng tháng lại cao hơn, bởi vì bạn sẽ phải trả hết trong khoảng thời gian ngắn hơn một nửa. Ngược lại, khoản vay 30 năm sinh ra khoản phải trả thấp hơn mỗi tháng nhưng bạn sẽ trả mức lãi suất cao hơn trong suốt 30 năm.

Vậy khoản vay nào phù hợp với bạn? Nó phụ thuộc vào khả năng chi trả của bạn. Nếu bạn vay khoảng 4 tỷ lãi cố định trong 30 năm, khoản phải trả hàng tháng là khoảng 25 triệu/tháng. Còn khoản vay cho căn hộ mức giá tương đương trong 15 năm sẽ tiêu tốn của bạn khoảng 40 triệu/tháng. Khoản phải trả này cao hơn nhưng thật ra bạn sẽ trả khoảng 1,35 tỷ tiền lãi khi vay 15 năm và 2,9 tỷ khi vay 30 năm. Vậy thì quyết định nằm ở bạn: trả nhiều hơn hiện tại hay trả nhiều hơn trong tương lai?

Sắp có sự thay đổi lớn trong tình hình tài chính hiện tại?

Nếu bạn đang chờ đợi một thay đổi lớn về tình hình tài chính – hãy đảm ảo cân nhắc điều này trước khi quyết định vay nợ. Ví dụ, nếu thu nhập của bạn tăng đáng kể thời gian tới thì vay lãi suất linh hoạt là sản phẩm tài chính tốt nhất cho bạn, trả ít hơn ở hiện tại và trả lãi mau hơn sau khi tăng thu nhập. Như vậy, một khoản vay lãi linh hoạt giúp bạn trả ít hơn ở hiện tại nhưng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến cân bằng tài chính sau này. Ngược lại, nếu bạn quan tâm hơn đến tính ổn định, lãi suất cố định là giải pháp an toàn trong mọi thời điểm.

Bạn có thể đàm phán gì không?

Thông thường bạn không có may mắn để đàm phán lại các điều khoản lãi suất, tuy nhiên vẫn có những điểm người cho vay sẵn sàng thỏa thuận. Hãy xem kĩ danh sách các khoản chi phí, kể cả những khoản chi phí nhỏ. Ví dụ, nếu các giao dịch được thực hiện hoàn toàn trên Internet, bạn sẽ giảm được phí chuyển phát bưu kiện hoặc thư từ. Những chi phí này có thể là mức tiêu chuẩn với người cho vay nhưng họ có thể đồng ý miễn, nhờ đó bạn có thể giảm bớt tổng chi phí của khoản vay. Các môi giới viên có thể giúp đỡ bạn trong những trường hợp này.