Những quy định pháp luật về mua nhà dự án đã thế chấp ngân hàng

Hầu hết các dự án nhà chung cư đều được thế chấp bởi chủ đầu tư. Mua nhà những dự án này có an toàn không? Pháp luật quy định thế nào về những dự án đã bị thế chấp ngân hàng này?

Dự án thế chấp ngân hàng được pháp luật cho phép

Theo TS.Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Ngân hàng sinh ra để cho vay từ tiền huy động trong nhân dân nên người kinh doanh thường sẽ vay tiền ngân hàng. Kinh doanh bất động sản cũng phải vay từ 70 - 80% giá trị dự án đó. Do đó việc chủ đầu tư vay ngân hàng là rất bình thường và họ phải lấy đất đai làm dự án để thế chấp”.

“Điều này có nghĩa rằng, trong lĩnh vực BĐS, ai cũng phải vay mà muốn vay thì phải thế chấp. Nếu không vay thì làm sao xây dựng ra sản phẩm?” - ông Liêm khẳng định.

Việc thế chấp nhà dự án được pháp luật theo Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 quy định,  chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ đầu tư và được pháp luật cho phép.

Như vậy chắc chắn một điều rằng việc nhiều dự án nhà chung cư đang thế chấp ngân hàng là hoàn toàn bình thường, người mua nhà không cần thiết phải quá lo lắng. Tuy nhiên khi mua nhà tại các dự án đang thế chấp ngân hàng, cần phải thận trọng từng bước để tránh các tranh chấp mà sau cùng người thiệt thòi là mình.

Người mua nhà nên làm gì?

Trường hợp người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp mà vẫn đồng ý mua thì có thể phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn:

• Thứ nhất, khi thế chấp dự án, chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng liên quan đến dự án, chung cư đó cho ngân hàng nên việc sang tên chuyển nhượng cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian.
• Thứ hai, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ lãi, nợ vay đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), tức là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng dự án, chung cư đã thế chấp. Khi đó, người mua nhà chỉ có thể đòi lại quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền bồi thường thiệt hại...Tuy nhiên việc này vô cùng khó khăn và khả năng người mua nhà được bồi thường là rất không khả thi.
• Thứ ba, việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ phức tạp. Người mua nhà không cẩn thận rất có thể đánh mất quyền lợi của mình và phải đối mặt với nhiều rủi ro tranh chấp cao.

Vì vậy, để tránh rủi ro người mua nhà cần phải:

• Yêu cầu chủ đầu tư trình bày đủ giấy tờ chứng minh ngôi nhà đó đã được giải chấp, đủ điều kiện để mua bán, cho thuê mua,...trước khi ký hợp đồng.
• Trong trường hợp người mua nhà biết ngôi nhà đó bị thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn bán thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. (Điều 147 Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư được rao bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng nếu bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý).
• Cuối cùng, khách hàng không bao giờ trả tiền trước hoặc chỉ trả tiền như đi thuê thôi, chỉ khi nào trong tay cầm chắc sổ đỏ mới trả toàn bộ số tiền còn lại cho chủ đầu tư.

Theo Thebank