Thị trường văn phòng cho thuê: Bất ngờ khả năng hấp thụ

Giá thuê thị trường văn phòng hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019, đầu năm 2020. Tỷ lệ trống cũng sẽ giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng hạng A tăng lên.

• Thị trường văn phòng cho thuê chuẩn bị cho giai đoạn bùng nổ
• Giá thuê văn phòng hạng A tại TP HCM tăng gần 20%
• Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang “tăng nhiệt”

Nguồn cung khan hiếm, giá thuê tăng

Theo CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục xu hướng nguồn cung hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc hạng A.

Cụ thể, trong quý II/2018, không có tòa nhà mới nào đi vào hoạt động và tính từ đây đến cuối năm 2018, dự báo sẽ chỉ có 2 tòa nhà văn phòng mới tại TP.HCM chính thức hoạt động, nhưng đều nằm ở hạng B.

Tuy nhiên, diện tích cho thuê ngoài của 2 tòa nhà này cũng không có nhiều, bởi phần lớn diện tích của 2 tòa nhà này sẽ được chủ đầu tư tận dụng dùng làm mặt bằng văn phòng của họ để kinh doanh. Hai tòa nhà mới sẽ được đưa vào sử dụng là Tòa nhà Thaco Building ở quận 2 với 6.000 m2 và Tòa nhà M Building ở quận 7 với 3.000 m2 cho thuê thuần. Như vậy, từ nay đến cuối năm, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM chỉ có 9.000 m2.

Việc nguồn cung ngày càng hạn chế đã đẩy giá thuê mặt bằng văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM tăng cao hơn so với quý trước và năm trước. Cụ thể, giá chào thuê hạng A tăng đến 7% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước do các toà nhà mới nhanh chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của hạng B tuy không tăng bằng hạng A, nhưng cũng cao hơn 7,3% so với năm trước.

Đại diện CBRE cho biết, giá thuê của văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện nay đang ở mức 43 USD/m2/tháng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ở mức 35 - 38 USD/m2/tháng. Còn giá thuê văn phòng hạng B hiện dao động trong khoảng 23 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trên toàn thị trường của văn phòng vẫn giữ ở mức dưới 5%.

Tuy nhiên, trên thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá thuê mặt bằng văn phòng tại Tòa nhà SaigonCenter (quận 1, TP.HCM) hiện nay vào khoảng 56 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế. Nếu cộng thêm thuế, khách thuê phải trả khoản tiền lên tới trên 70 USD/m2/tháng. Đây là mức giá cao nhất trong 3 năm gần đây. Tương tự, theo JLL Việt Nam, trong quý II/2018, nguồn cung hạng A và hạng B tại thị trường TP.HCM không thay đổi. Hạng C chào đón 2 tòa nhà mới tại quận 3 và quận Tân Bình, tăng khoảng 3.500 m2 diện tích cho thuê, đưa tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 1.945.000 m2.

Tính đến cuối quý II/2018, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt mức cao, trên 95%. Trong đó, phân khúc hạng A và hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường. Đặc biệt, hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do diện tích cho thuê lớn đến từ các dự án mới hoàn thành trong thời gian gần đây, với khoảng 9.000 m2 sàn được thuê mới.

Dù không có nguồn cung mới ở hạng A và hạng B, nhưng theo JLL, mức tăng giá ở hai hạng này lại có sự khác biệt. Trong khi giá thuê trung bình hạng A tăng nhưng tốc độ chậm hơn so với quý trước, thì giá thuê của hạng B lại tang mạnh, khoảng 3,1%.

Còn tại thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2018, không có dự án văn phòng hạng A và B mới nào đi vào hoạt động. Do đó, giá thuê văn phòng ở phân khúc hạng A tăng 0,6% theo quý và 3,8% theo năm đạt mức 25 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT. Còn đối với phân khúc hạng B, giá thuê giảm nhẹ 0,3% theo quý, đạt mức 14 USD/m2/tháng.

Về nhu cầu, theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội đạt 24.000 m2 trong quý II/2018, tăng 23% so với quý trước đó. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu mở rộng và thuê mới có xu hướng tăng và do nguồn cung mới hạn chế, khách thuê thường lựa chọn gia hạn hợp đồng.

Ngoài ra, một xu hướng khác ghi nhận trong nửa đầu năm 2018 là nhu cầu thuê văn phòng dài hạn (thời hạn thuê trên 10 năm) có xu hướng tăng. Về mục đích, theo CBRE, các khách thuê này thường có hai mục đích phổ biến là tự sử dụng và đầu tư cho thuê lại.

CBRE dự báo, cùng với diễn biến tích cực của thị trường gần đây, tại thị trường Hà Nội, giá thuê hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng, trong khi đó, hạng B với mức độ cạnh tranh cao hơn sẽ giữ ở mức ổn định. “Do nguồn cung mới tập trung ra mắt tại thời điểm cuối năm nên tỷ lệ trống có thể tạm thời tăng lên vào dự kiến ở mức 8% và 18% lần lượt cho hạng A và B vào cuối 2018”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội cho biết.

Nhiều điều khoản thuê thay đổi

Theo số liệu từ Cổng Thông tin đăng ký doanh nghiệp Quốc gia, trong 6 tháng đầu năm 2018, cả nước có 64.531 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 5,3% so với cùng kỳ năm 2017. Riêng trong quý II/2018, cả nước có 37.746 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 40,9% so với quý trước. Trước bối cảnh số lượng doanh nghiệp thành lập mới không ngừng gia tăng, trong khi nguồn cung mặt bằng văn phòng đang khan hiếm, một số chuyên gia trong ngành nhận định, thị trường văn phòng cho thuê sẽ ngày càng sôi động và các toà nhà mới sẽ nhanh chóng được lấp đầy.

“Giá thuê thị trường văn phòng hạng A sẽ tiếp tục tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới năm 2019, đầu năm 2020. Tỷ lệ trống cũng sẽ giảm, nhưng tốc độ giảm sẽ chậm lại do giá chào thuê từ các văn phòng hạng A tăng lên. Tình hình hoạt động của các văn phòng hạng B sẽ tiếp tục ổn định do nguồn cung mới đều đặn cho tới năm 2019”, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nói và cho biết thêm, thị trường văn phòng trong năm 2018-2020 sẽ tiếp tục là sân chơi của các chủ tòa nhà.

Theo bà Hằng, với việc nguồn cung văn phòng hạn chế, thị trường văn phòng nghiêng rất nhiều về phía các chủ tòa nhà. Chủ tòa nhà có thể áp dụng các điều khoản thuê hay thay đổi những điều khoản thuê theo hướng có lợi cho mình.

Đơn cử như việc tăng giá thuê, nếu như trong quá trình đàm phán hợp đồng cho thuê trước đây luôn luôn có điều khoản chủ tòa nhà không được tăng giá thuê quá 15% trong một kỳ, thì đến nay, con số đó đã tăng lên 20 - 25%. Ngoài ra, trong hợp đồng trước đây thường yêu cầu chủ tòa nhà giữ nguyên giá trong suốt kỳ hạn thuê, nhưng hiện nay đã thay đổi, chủ tòa nhà chỉ giữ nguyên giá thuê trong vòng 1 năm, còn sau đó họ có thể tăng từ 5 - 8%.

“Ngay cả bản thân CBRE cũng không nghĩ là thị trường văn phòng có thể hấp thụ diện tích thuê mới một cách nhanh như vậy”, đại diện CBRE nói và cho biết thêm, đứng trước tình trạng nguồn cung mặt bằng văn phòng khan hiếm và giá liên tục tăng cao như hiện nay, thì sử dụng không gian làm việc chung hoặc văn phòng dịch vụ sẽ là biện pháp thay thế hữu hiệu.

CBRE dự báo, trong năm 2019 sẽ có thêm 4 tòa nhà văn phòng hạng B mới, còn đến năm 2020 mới có 4 tòa nhà văn phòng hạng A đi vào hoạt động. Do đó, diện tích trống của văn phòng hạng A sẽ tăng 10% vào năm 2020. Đồng thời, giá thuê của văn phòng hạng A sẽ tăng lên trung bình khoảng 50 USD/m2/tháng.

Báo Đầu tư Bất động sản