Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Đầu tư BĐS những năm tới dựa vào từng nơi, từng miếng đất cụ thể chứ không phải dựa vào tiền mất giá

Không ít nhà đầu tư cho rằng, đồng tiền đang mất giá nên thời điểm này đầu tư vào bất động sản là hợp lý và chắc chắn “cứ mua là thắng”.

Trong các diễn đàn đầu tư bất động sản và ngay cả trong cuộc khảo sát ngắn với những nhà đầu tư địa ốc, phần lớn họ đều chung quan điểm: Đồng tiền đang mất giá và an toàn nhất nên xuống tiền vào đất. Không chỉ vậy, có nhà đầu tư còn chắc chắn: bỏ vốn vào đất là sẽ thắng, quan trọng nhất là vấn đề thời gian.

Một nhà đầu tư kì cựu đến từ Thái Nguyên đưa ra một ví dụ để minh chứng cho lý do nên đầu tư vào đất lúc này. Cụ thể, nếu đặt lên bàn cân so với tổng mức thu nhập và mức giá bất động sản thì có sự chênh lệch đáng kể. 

5 năm trước, lương là 10 triệu đồng/tháng thì bây giờ cũng chỉ quanh mức 12 - 15 triệu đồng/tháng, tức là tăng 20-50%, trong khi giá bất động sản khắp cả nước trong 3-5 năm qua tăng giá đều tính bằng lần, đặc biệt là vùng ven và các khu du lịch, khu công nghiệp tăng 2 - 3 - 5 - 10 lần.

Tuy nhiên, ở góc độ vừa là nhà đầu tư vừa là người nghiên cứu sâu về kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đặt ra câu hỏi: "Có thật là đồng tiền Việt Nam đang mất giá nên đầu tư tài chính như chứng khoán, bất động sản sẽ có lợi không?"

Theo vị chuyên gia này, khi quan sát kết quả đầu tư chứng khoán năm 2021 và kết quả trong giai đoạn dài đầu tư nhà đất thì ông nhận thấy, việc đầu tư đang tốt hơn gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, về sự thật đồng tiền có đang mất giá hay không, ông Hiển cho rằng, các số liệu thống kê cho thấy, so sánh sự mất giá của VNĐ (thông qua chỉ số CPI) với giá vàng và tỷ giá USD, thì thấy đồng tiền Việt Nam đang giá rất tốt.

"Nếu gửi ngân hàng, lãi nhập vốn trong 6 năm (2016 - 2021) với lãi suất bình quân 7%/năm thì mức tăng là 50%. Giá vàng SJC tăng 75%. Trong khi, chỉ số CPI tăng trong 6 năm qua chỉ có 19% và tỷ giá USD chỉ tăng 4%.

Như vậy có thể khẳng định sức mua của đồng tiền Việt Nam và quy đổi qua USD đều ở mức thấp hơn lãi suất ngân hàng. Việc gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua vàng đều có mức lãi phù hợp và đang khá cao so với mức mất giá của đồng tiền.

Hiện nay, lãi suất đang chỉnh về 6%, cũng như giá vàng đang có xu thế giảm cũng thể hiện tính hợp lý trong giá trị đồng tiền Việt Nam. Trong khi đó doanh nghiệp hoặc nhà đâu tư cá nhân vay với lãi suất 10% - 12%/năm thì chịu chi phí khá cao từ 77% - 97% so với CPI (19%) và gửi tiết kiện ngân hàng (50%).

Bên cạnh đó, TS.Hiển nhận định, giá nhà đất Việt Nam lại tăng quá mạnh trong vòng 6 năm qua, đặc biệt là đất vùng ven.

"Lợi suất đầu tư căn hộ trung cấp tại TP.HCM khoảng 71%, nhà phố nội đô TP.HCM tăng khoảng 110% và đất nền vùng ven TP.HCM tăng khoảng 300%. Mức lợi suất này cao hơn hẳn gửi tiền tiết kiệm (50%), đầu tư căn hộ có thấp hơn lãi suất cho vay chịu lãi suất 10% (77%).

Cũng theo vị chuyên gia này, trong 6 năm qua, đầu tư vào nhà đất có lãi cao vì giá nhà đất tăng vượt trội, không liên quan tới đồng tiền VNĐ mất giá.

Thế nên, trong giai đoạn 2021 - 2022 việc đầu tư nhà đất dựa theo sự phán đoán, nhận định đặc điểm, cơ hộ của từng miếng đất cụ thể chứ không phải dựa trên đồng tiền mất giá.

"Lấy từ mốc năm 2016, thời điểm giá bất động sản đã có mức phục hồi tốt từ đáy 2013, thì từ 2016 đến 2021 giá nhà đất đã tăng rất đáng kể. Theo nguyên lý lượng đổi thì chất đổi, khi mức giá nhà đất đã tăng tới một mức đủ lớn để tỷ suất khai thác xuống thấp hơn 2% thì khả năng tăng lên mạnh (trên 10%/năm) sẽ phụ thuộc vào đồng tiền có mất giá trong giai đoạn 2021 – 2023? Tuy nhiên, khả năng năm 2022 - 2023, chỉ số lạm phát cũng khó cao hơn 5%. Do vậy sẽ khó có kỳ vọng đầu tư vào đất nền sẽ lời ngon như thời điểm năm 2016-2017, trừ một số ít địa phương", ông Hiển nhận định.

Theo CafeF